世界上没有只涨不跌的市场，房地产市场也不例外。与狂涨相伴的是随时可能到来的风险和暴跌。2008年美国金融危机前夕，美国楼市也是一派繁荣景象。正是这种繁荣和狂热，促成了一个小人物的投资生涯传奇。

在美国楼市因次贷危机而倒下的2007年，保尔森管理的两只基金，第一只上涨了590%，第二只上涨了350%。他创造了华尔街历史上最高效率的赚钱，每小时进账超过140万美元，成为名符其实的“赚钱之神”。以下是他在次贷危机中取得的战果：

2007年，保尔森公司盈利150亿美元，高过玻利维亚、洪都拉斯、巴拉圭这三个人口加起来超过1200万的国家的GDP总和；

保尔森个人收入近40亿美元，日收入超过1000万美元，索罗斯1992年狙击英镑赚得的10亿美元相比之下不值一提；

2008年至2009年初，保尔森再次为公司和客户带来50亿美元的收益，自己也赚到了20亿美元。

当时，华尔街人士说起保尔森的时候还是一脸难以置信，因为他根本不是专业从事房地产的人，而且此前的业绩也没有什么亮点。那么，在楼市疯狂上涨之际，保尔森是怎么洞察出盛世背后的危机？又是如何实现做空，从而大获其利的呢？这还得从美国当初的房地产牛市说起。

牛气冲天 美国房市繁荣七年

2001年网络泡沫破灭，美国经济陷入衰退。为推动经济增长，小布什政府推出“居者有其屋”计划，主要是扶持那些中、低收入或收入不固定的人群，让他们成为房地产市场的生力军。与此同时，美联储从2001年初开始，连续13次降息，联邦基金利率从6.5%一路降至2003年6月的1%，30年贷款利率也大幅走低。于是，房地产市场成为交易圈子里的香饽饽。

在流动性泛滥和低利率刺激下，美国房价一路攀升。据统计，1997年到2006年房价最高峰时期，美国房价平均上涨了1.2倍，其中自2000年后的房价涨幅大大超过了过去30多年来的长期增长趋势。这期间美国家庭财富空前增值，人们愿意付出更多资金入住大城市，抢购豪宅，当时美国洛杉矶的平均房价是80万美元，价格是中西部地区房价的5倍。

有则事例可见当时美国的房地产之繁荣。当时美国有位房地产大亨宣布，要在黄石公园门口建造世界最贵的豪宅，房子还未见一砖一瓦，便以1.55亿美元卖出。

暗潮涌动 繁荣之下投机盛行

小布什政府的“居者有其屋”计划旨在解决美国人民的住房问题，对于那些无工作、无固定收入和无资产的“三无”人士也纳入其计划范围。由于这类人没有很好的还款能力，因而银行拒绝贷款。不过，拒绝贷款的银行通常很快会被冠上歧视的罪名，并会收到高达数百万美元的罚款。“居者有其屋”计划充满理想主义的普世情怀，但它违背了基本的金融规律。

在房价持续看涨的预期之下，买房门槛也一降再降，很多买不起房的低收入群体踊跃涌入楼市，人们从不担心有朝一日还不上房贷，最不济也可以在房价上涨后转手卖出。房价高企，很多人因为没有及时出手买房而后悔不已。

当时的贷款有多容易呢？据说，有一个墨西哥来的人要买房，中介问他：“要有工作才能贷款买房，你是干什么的？”这个墨西哥人说：“我就一街头卖艺的。”中介打了个响指：“那行，你就穿着表演的衣服在房子面前拍张照吧。”于是，贷款就批下来了。

在当时的低利率环境下，房价持续上涨，大多数银行并不担心贷款人违约，反而趁着房地产牛市，疯狂扩大贷款规模。由于借贷成本较低，很多金融机构开始短融长投，即在货币市场上融来隔夜或者一周期限的资金，用于发放30年房屋贷款，赚取利差。同时，很多看涨房价的投机客应运而生。各类金融创新层出不穷，贷款公司将大量房屋贷款证券化，再卖给市场。截至2007年，与次级贷款有关的金融产品总额高达8万亿美元，是抵押贷款的5倍。

默默无闻 少时学霸难施拳手

再来说说保尔森本人。49岁之前的保尔森在华尔街并无过人之处，但有一点比较特别——他是一个实打实的“学霸”。保尔森到8年级（相当于初二）就开始研究起了微积分；大学毕业于常春藤名校纽约大学；大一之后休学两年，之后只用了19个月就修完了大学四年的学分，以全班第一的成绩毕业；紧接着又获得了哈佛商学院的MBA学位，毕业时排名前5%，还得了贝克学者称号。

毕业之后，保尔森先后在波士顿咨询公司、奥本海默公司、贝尔斯登和格鲁斯投资公司任职，主要负责收购业务，但是他的生意从来都是不温不火，多少让他有点郁郁不得志。到了1994年，即将要步入不惑之年的保尔森开创了自己的公司，专心从事并购。然而，保尔森公司成立了一年才有第一位客户。到1996年末，保尔森资产只有1600万美元，在对冲基金的大圈子里根本不值一提。

等到2001年，保尔森管理的资产才累积到2亿美元。2001年互联网泡沫破灭，他判断很多虚高股价支撑下的并购案最终会流产，因而大量卖空这些股票。保尔森的策略简单、保守：在某家公司宣布收购另一家公司的时候大举买进目标公司的股票，同时做空收购方的股票，这样就可以赚到合并完成之后的股票差价。这一策略给了他第一次机会，使其基金业绩增长5%，并吸引了大量资金前来。在2001和2002年，保尔森的公司连续两年拿到5%的收益。

房价虚高 无名小卒初察端倪

不过，保尔森一点也不满足。在投资中，他一直在寻找亏损有限而盈利无限的赚钱机会，他初始的做空目标不是房地产，而是汽车市场。2005年，他在汽车供应商等公司债券上建立空头头寸，孰知即便这些公司进入破产程序，其债券价格仍在上涨，于是保尔森问公司的研究员保罗·佩莱格里尼，哪里有可以做空的泡沫。保罗回答，是房地产。

保尔森派保罗对历史房价展开研究，最终得出结论：利率并不是影响房价的核心因素，长期而言，利率变化对房价没有影响。这从美联储加息后房价的反应也能看出来。2004年6月美联储开启加息周期，利率从1%升至5.25%，流动性显著收敛，但房价并没有下跌。也就是说，美联储降息根本不是近年房价猛涨的理由。

于是，保尔森再次对房价做“回归分析”。分析结果显示，剔除通胀因素，1975至2000年美国房价每年小幅上升1.4%，而2001至2005年出现了过去25年从未有过的飙升，年升幅达7%，远远偏离正常的趋势线。而且，一个地区的房价涨得越厉害，贷款的违约率也就越低。这说明房价只要一跌，一大批房奴就要还不起贷了。保尔森还发现一个规律：历史上每次房价下跌，都会跌穿趋势线。因此，房价需下降40%，才能同历史趋势吻合。也就是说，房价被高估了40%。

事实上，当时已有很多迹象表明，美国房价正在走向疯狂的顶点。2001至2006年全额贷款的比例从3%上升至33%，没有收入证明材料的贷款比例从27%升至44%。美国最大的次级按揭贷款公司Ameriquest Mortgage出资3.25亿美元，调查房地产借贷行业中的不规范贷款行为。保尔森认为，此举可看成是违约可能发生的重要信号，于是带领团队展开大规模调查。结果发现，贷方回收贷款正变得越来越困难。而与此同时，美联储正上调短期借款利率。

反观那些所谓的专业人士，他们对房价一直上涨深信不疑，认为从大萧条以来房价就没有在全国范围内下滑过。但其实这个模型根本不适用，因为当时很多人不需要什么证明文件就可以拿到贷款。2005年开始，保尔森便看空房市，一直到2006年年底，期间他接触了高盛、小摩、老东家贝尔斯登、德银这些顶级投行，他们无一例外地认为保尔森异想天开。但常识和数据令保尔森坚持了自己的意见。

“猎物”瞄定之后，保尔森缺的就只是捕猎的方法。他的手下保罗想用“信用违约掉期（CDS）”的方法来做空美国房市。其实，保罗自己对CDS也是一知半解，而且他本人在公司也不太受重视。但是保尔森的优点就在于，他不会轻易否定下属的提议。一场史诗级的“狩猎”即将开启……