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Desjardins深入研究:加拿大住房危机前景堪忧 利率回落能否带来实质性改善?

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2024-7-2


摘要:尽管加拿大银行最近和预期的降息可能会改善可负担性,但Desjardins Economic Studies的一项审查得出结论,恢复到疫情前水平的可能性不大。

FX168财经报社(北美)讯 自2022年初利率开始上升以来,加拿大的住房可负担性情况逐渐恶化。尽管加拿大银行最近和预期的降息可能会改善可负担性,但Desjardins Economic Studies的一项审查得出结论,恢复到疫情前水平的可能性不大。

简而言之,从2009年到2017年,房价飙升,2018年由于压力测试变化短暂调和。2020年4月至2022年2月期间,超低利率导致房价暴涨。随后的急剧升息加剧了可负担性问题,更高的抵押贷款支付使本已昂贵的住房更加难以触及。

然而,Desjardins的报告为有意购房者带来了一些希望,预计如果按预期下降,到2024年底或2025年初将会有一些购买机会。然而,这种预测的缓解带有一些警告。

Desjardins的可负担性指数(DAI)衡量加拿大各地区市场的住房可负担性。该指数比较了由于利率下降而导致的抵押贷款支付减少与由于低利率导致的住房价值预计上涨之间的差距。鉴于短期内利率下降预期较为温和,抵押贷款支付的减少将是有限的,并且可能会被房价上涨所抵消。

Desjardins还预计收入增长乏力 —— 这是确定可负担性的另一个常常被忽视的变量 —— 因此,改善可负担性的可能性只是适度的,甚至可能没有。

该报告的发现有助于解释为何人口从安大略省向西部省份迁移。尽管阿尔伯塔省的可负担性最近有所下降,但该省的房价仍明显低于其他加拿大地区。考虑到阿尔伯塔省的平均家庭收入高于安大略省,西部的人口流动是可以理解的。

住房可负担性很可能成为明年联邦选举的关键问题。选举年通常伴随着改善可负担性的措施承诺。例如,延长分期付款期限,目前在加拿大为25年,可能会成为主要竞选者的竞选纲领。

Desjardins的分析警告称,延长分期付款期限可能会在中期恶化可负担性,因为房价上涨会抵消较长分期的即时好处。虽然一些短期受益者可能会在价格上涨前购房,但大多数有意购房者不会。因此,现任和未来的政策制定者应保持分期付款期限不变。

加拿大的住房倡导者批评国际学生和非永久居民(NPR)数量的快速增加,认为这种增长推高了住房需求。仅在2022年,加拿大的人口就增加了一百万,当前的年增长率与一些非洲国家相当。

Desjardins报告估计,到2026年底,NPR数量将减少25%至35%,但没有证据表明这将改善可负担性。其复杂的发现突显出NPR在租赁市场更为活跃,在二手市场上的影响有限。然而,减少人口增长的一个更重要的副作用可能是住房供应的减少,因为一些NPR工人从事建筑工作。这种供应减少可能会加剧需求与供给的失衡。

来源:FX168财经报社

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