美国房价已达历史高点附近，美联储高级官员近日警告，房地产市场的过度繁荣可能将威胁到货币稳定，相比暂停美债购买计划，美联储可能会更早地暂停住房抵押贷款支持证券（MBS）购买。

波士顿联储（Boston Fed）行长罗森格伦（Eric Rosengren）近日表示：

“房地产市场不需要过度繁荣，我只想指出，房地产市场涨跌循环周期已经在美国发生了许多次，并在世界各地都发生过，并日益成为经济稳定问题的重要因素。”

美国全国房地产经纪人协会最新数据显示：美国5月份现房销售中位价格创下了37.7万美元的历史新高，同比增长26%。上涨幅度是1999年有记录以来的最大的涨幅，也是自2012年3月连续111个月上涨；监测的美国183个大都市中，99%的地区房价在今年一季度出现上涨，其中89%的地区房价出现两位数上涨。

疫情导致的工人短缺问题，最终也传导至新房供应。近期，美国商务部报告显示：全美房屋竣工量连续下降，美国房屋库存量降至20年来最低点，而且下降趋势明显。

德意志银行首席分析师吉米·里德（Jim Reid）上月评论称，

目前美国房价飙升水平几乎与全球金融危机前无异。当前来看，美国房价已达历史高点，这样的数字将成为一个“巨大的担忧”。

对金融稳定性的威胁

“对我们来说，再次实现2%的通胀目标至关重要，但目的是要使其具有可持续性。”罗森格伦表示，“为了达到这种可持续性，我们就不能在房地产这样的实物资产上，出现增长和衰退周期。”

“我并不是预测我们房地产市场将会破灭。然而，我确实认为对房地产市场发生的事情保持密切关注是有意义的。”他表示。

罗森格伦表示，蓬勃发展的住房市场成为一个重要考量因素，美联储考虑放缓或退出疫情期间对金融系统注入的大量资金援助。

作为资产购买计划的一部分，美联储一直保持着每月400亿美元的住房抵押贷款支持证券（MBS），以及800亿美元美债的购买步伐。

由于通胀预期高涨，美联储官员近期在密集讨论购债缩减计划。罗森格伦还表示，“合适的时候”抵押贷款支持证券的购买量需要降低。这将意味着对住房融资的直接援助将很快停止。

罗森格伦表示：

“相比暂停美国国债购买计划，我们可能会更早地退出MBS购买计划。”

除了罗森格伦，圣路易斯联储行长布拉德也认为美联储需要重新评估其对房地产市场的援助。此外，达拉斯联储行长卡普兰也主张，MBS购买的退出“宜早不宜迟”。

高盛分析师罗尼·沃克（Ronnie Walker）也曾警告，随着经济复苏加快，美国失业率将大幅下跌，而房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨，房价升值的5%-15%将被传导至通胀。

高盛的模型预计，2022年底前住房通胀同比涨幅将达到3.8%，2023年将超过4%。这意味着房价的上涨速度将远远快于2006-2007年的房地产泡沫。